從6月初打算買房到8月17日交房拿到鑰匙，前后兩個(gè)月時(shí)間完成了購房（二手房）的所有手續(xù)。在這里，將整個(gè)買房步驟流程分享給大家，希望可以給將要買房的條友提供一些參考和幫助。

確定購房地點(diǎn)

想把家安在哪，這個(gè)肯定是購房第一步，也是尤為重要的一步。這里不僅僅是確定準(zhǔn)備在哪個(gè)城市買房，而是要精確確定在哪個(gè)區(qū)哪個(gè)街道（鎮(zhèn)）甚至哪個(gè)小區(qū)買房。

購房地點(diǎn)的確定，要綜合考慮自己和家人的上班地點(diǎn)、周邊商場醫(yī)療教育等配套設(shè)施、當(dāng)前房價(jià)以及未來升值情況等等。如果精確到了小區(qū)，還得考慮小區(qū)物業(yè)管理水平、小區(qū)主流房型、車位情況等。

找中介

說到中介，大家肯定又愛又恨，喜歡中介帶來的便利，但又恨中介費(fèi)太貴。

購買二手房，找中介可以讓你避免繁雜的購房手續(xù)，還可以為你提供一份保障。這也是大多數(shù)人的選擇。當(dāng)然如果自己熟悉購房流程，有自信獨(dú)立完成購房的所有步驟，也可以不找中介。

如果對(duì)當(dāng)?shù)夭惶煜ぃㄗh找大中介公司，比如鏈家、德佑等。大公司有保障，可以幫你承擔(dān)購房過程中非己方原因出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。但是這些公司的中介費(fèi)很高，一般是總房價(jià)的2%左右?？梢栽囍退麄冋剝r(jià)，但效果不大。

如果對(duì)當(dāng)?shù)睾苁煜?，也有認(rèn)識(shí)的小中介公司朋友或者個(gè)人中介，也可以找他們，他們承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力不強(qiáng)，出了問題不解決或關(guān)門跑路的情況很多，但可以幫你避免繁雜的購房手續(xù)。

看房

如果沒找中介，只能自己從安居客、房天下等之類的網(wǎng)站找房源，或者自己實(shí)地去打聽。

如果找了中介，跟中介說明要求，讓中介幫你篩選房源，約好時(shí)間，去看房就行了。

看房主要注意房型、樓層、采光、裝修情況、是否有電梯等。

談價(jià)格

看中了房子，接下來自然是和賣家談價(jià)格了。

一般中介不會(huì)讓你和賣家直接當(dāng)面談價(jià)格，而是他分別和你以及賣家談，作為中轉(zhuǎn)，勸你提高價(jià)位，勸賣家降低價(jià)位，當(dāng)你和賣家的價(jià)位一致時(shí)，ok，價(jià)格談成了。

談價(jià)格的技巧，大家可以自行發(fā)揮，這里就不多說了。

拉產(chǎn)調(diào)

拉產(chǎn)調(diào)的目的是確定房屋的基本信息，包括權(quán)利人、面積、房屋類型、竣工日期、上次過戶日期等等。判斷房屋是否符合買賣條件。

這一步由中介來完成，不需要你參與。

這時(shí)候，中介也會(huì)和你確認(rèn)，是否有購房資格，在北上廣深等大城市一般都有限購政策。當(dāng)然，都走到這一步了，這種低級(jí)錯(cuò)誤應(yīng)該不會(huì)犯。

轉(zhuǎn)定簽約

轉(zhuǎn)定簽約，就是付定金，簽合同。

定金一般不超過總房款的20%，具體金額由雙方商議后確定。

注意，付完定金、簽完買賣合同后，是具有法律效應(yīng)的。如果賣家反悔，房子不賣了，將要雙倍返還定金；如果你反悔，不買了，那么定金就沒了。

這時(shí)候簽訂的買賣合同，除了約定定金之外，還會(huì)約定付首付的最晚期限，以及后續(xù)流程的大概時(shí)間安排等等。

一般中介也會(huì)在這時(shí)候要求你付中介費(fèi)，注意，盡量不要一次性付清。當(dāng)然，如果是鏈家等大中介，一次性付清也沒什么問題。

付首付、網(wǎng)簽

一般而言，付首付和網(wǎng)簽是同時(shí)完成的。

付完首付后，你和賣家需要簽訂正式的購房合同，之后在房地產(chǎn)的相關(guān)部門進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。這一步就是網(wǎng)簽，網(wǎng)簽的目的是讓房地產(chǎn)交易更加透明化。

一般網(wǎng)簽后，雙方就沒有反悔的可能了。否則，代價(jià)太大。

申請貸款

如果你是全款買房，這一步可以直接跳過，我相信絕大多數(shù)購房者，還是需要申請貸款的。

住房貸款分為三種：純公積金貸款、純商業(yè)貸款、公積金商業(yè)組合貸款。

由于各個(gè)城市的政策不一樣，筆者就以自身經(jīng)歷為例，說一下在上海買房這三種貸款的區(qū)別。

目前在上海，公積金貸款的年利率是3.25%，首套房個(gè)人最多可貸50萬，夫妻雙方加一塊可合計(jì)貸100萬。如果有補(bǔ)充公積金，可以在此基礎(chǔ)上多貸10萬。夫妻雙方都有補(bǔ)充公積金，合計(jì)最多貸120萬。最大貸款年限=35-房齡（以房屋竣工日起算），15年≤貸款年限≤30年。

目前上海的住房商業(yè)貸款，首套房年利率是4.65%，最多可貸30年。具體貸款年限≤65-夫妻兩人較大年齡。

組合貸款就是公積金+商業(yè)貸款。兩者貸款年限可以不同。

注意，夫妻雙方稅后收入證明合計(jì)金額＞（公積金貸款月供+商業(yè)貸款月供-夫妻雙方公積金月繳納額）*2。

一般公司開的收入證明不特意注明稅前還是稅后，都默認(rèn)是稅后。

銀行流水對(duì)申請貸款不是很重要，現(xiàn)在大多數(shù)銀行都不看銀行流水，但是個(gè)人征信報(bào)告上有注明沒結(jié)清的各種貸款，最好在申貸前結(jié)清。

批貸

批貸就是你申請的銀行貸款審批通過了。當(dāng)然，只是審批通過，并不是放款。

至此，這房子基本上算是買到手了。

過戶

買賣雙方去當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心，辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。

繳稅、領(lǐng)產(chǎn)證、送抵押證

一般申請過戶后一個(gè)禮拜，買賣雙方就可以去房地產(chǎn)交易中心去繳納稅費(fèi)，買方繳納契稅，賣方繳納個(gè)稅和增值稅。

一般而言，契稅、增值稅和個(gè)稅都由買方繳納。

繳稅費(fèi)可以用稅費(fèi)卡，也就是稅費(fèi)貸。需要提前辦理。

繳稅完成，當(dāng)場就可以領(lǐng)產(chǎn)證，同時(shí)還有完稅證明和購房發(fā)票，這三樣?xùn)|西都要保存好，日后房屋買賣的時(shí)候需要。

除此之外，還會(huì)有一個(gè)抵押證，這個(gè)證是送給銀行的。抵押證一般由中介去送。

放款

銀行收到抵押證后，會(huì)再次對(duì)貸款進(jìn)行審核，一般會(huì)打電話和你核對(duì)貸款信息，之后短則一兩天，長則半個(gè)月左右就會(huì)放款了。具體時(shí)間，以實(shí)際為準(zhǔn)。

放款是銀行直接將貸款打入賣家銀行賬戶。

交房

銀行放款后，就是和賣方約定交房時(shí)間了。這個(gè)時(shí)間一般在簽訂購房合同的時(shí)候就約定好了。

交房主要是結(jié)清水電煤、物業(yè)、有線電視等等費(fèi)用，驗(yàn)收房屋設(shè)備、附屬設(shè)施等等。

如果沒問題，付清尾款，就可以拿鑰匙了。

至此，這個(gè)房子就算徹底屬于你了。

剩余其它事項(xiàng)

拿到房子后，還需要去物業(yè)變更信息，將水電煤的戶名變更成自己的，以及和賣方約定戶口遷入時(shí)間等等。

一般如果賣方戶口在這里，會(huì)事先約定一個(gè)戶口遷出保證金，約定最晚遷出時(shí)間，如果到期未遷出，可以讓工安機(jī)關(guān)強(qiáng)行執(zhí)行，并且保證金不退。