全國各地的二手房交易流程都是大同小異的，一般都是看房、拉產(chǎn)調(diào)、簽訂三方合同、交定金、銀行面簽、房交所過戶、交稅領(lǐng)證、付首付、新證做抵押、等待銀行放款、物業(yè)交割這么一個流程，但不同的城市、不同的中介公司可能在細節(jié)上會有所差別，這里我以在重慶通過我所在的貝殼為例為大家講解最全的二手房交易流程及費用付款流程。

二手房交易流程及注意事項

1.看房選房。要注意房子的采光、戶型、朝向，噪音大不大，周邊有沒有高架橋、變電站等不利因素，房齡有多老（老房子在有些城市出手很難）。

2.拉產(chǎn)調(diào)。如果房子看好了、價格也談妥了，在正式簽訂合同交定金前一定要拉產(chǎn)調(diào)，目的是明確房子的產(chǎn)權(quán)歸誰、是否有抵押等，核對一下產(chǎn)調(diào)上的產(chǎn)權(quán)人和房產(chǎn)證上的是否一致，包括身份證號。

3.簽訂三方合同。首先，如果產(chǎn)調(diào)上產(chǎn)權(quán)人有多個，每一個人都需要到場簽字；其次，如果產(chǎn)調(diào)上只有一個人的名字，但產(chǎn)權(quán)人是已婚狀態(tài)，這種情況也需要配偶到場簽字，否則該合同是無效的，容易被人鉆漏洞，如果配偶實在來不了，也需要親筆簽署同意出售該房屋的聲明書。此外，尤其要注意在合同上約定好每一個時間節(jié)點，比方說業(yè)主什么時間之前去解壓、什么時間雙方共同去銀行面簽、什么時間去過戶等。還要注意房屋內(nèi)家居家電的歸屬問題，并注明品牌型號，防止部分業(yè)主中途更換，這種情況很常見，大家一定注意。

4.交定金。在法律上，定金最高不能超過房屋總價的20%。如果市場處于下行階段，建議少交定金，如果房價跌太多導(dǎo)致不想買了，少量的定金損失了也不心痛。如果市場處于快速上漲階段，建議多交定金，目的是防止業(yè)主反悔，如果他不想賣了需要退一賠一，提高他的違約成本。

5.銀行面簽（全款略過）。如果需要按揭購房，這一步是必不可少的。所謂面簽就是由買賣雙方到銀行（或者中介公司的簽約中心），由銀行工作人員對貸款申請人的貸款資質(zhì)及購房資質(zhì)進行初步審查，并簽訂貸款合同。（PS.有的城市在這一步之前還需要買家先把首付款打進監(jiān)管戶里面，重慶這邊商貸不需要、公積金需要這一步）

6.房交所過戶。在銀行審批通過之后，就代表買房的按揭貸款獲批，這時候買賣雙方就可以約好時間去房交所過戶了，這時候需要買家把首付款打入監(jiān)管戶里面。

7.交稅領(lǐng)證。這一步其實是和房交所過戶同時進行，把個人所得稅、契稅等稅費交完以后就可以等著領(lǐng)新的房產(chǎn)證（重慶當(dāng)天就可以領(lǐng)）。

8.付首付。買家拿到房產(chǎn)證之后房子就屬于你了，這時候就可以把監(jiān)管戶里的首付款解凍劃給賣家，賣家收到首付款。

9.新證做抵押。房產(chǎn)證在給到銀行做抵押之前，銀行是不會給賣家放尾款的，所以需要買家把新的房產(chǎn)證給銀行做抵押。

10.等待銀行放款。新證抵押完成后，接下來就是等待銀行放款了。如果銀行在額度充足的情況下，一般一周左右就會放款，如果額度不足，放款時間就不好說了。

11.物業(yè)交割。這是整個二手房交易流程的最后一步，需要賣方把物業(yè)費、水電氣費等費用結(jié)清，買家檢查裝修、家具、家電是否和看房時一致，有的賣家可能會把好的家具家電等換成差的，買家一定要多留意，最好在看房的時候拍一下照留存證據(jù)。

二手房交易各費用付款流程

二手房交易過程中主要設(shè)計到三塊費用：中介費、稅費和首付款。

中介費：一般情況下中介費都是在簽訂三方合同交定金的時候一并給。

稅費：二手房買賣過程中主要涉及到個人所得稅和契稅，但在重慶還可能涉及到房產(chǎn)稅，這些稅費是在房交所過戶的時候一并繳納。

首付款：不同的城市首付款的付款節(jié)點可能有所出入。有的城市要求在銀行面簽之前就必須把首付款打入監(jiān)管戶內(nèi)，并且在面簽的時候還需要提供首付款憑證。而有的城市，比方說重慶則無此規(guī)定，只需要在過戶前一天把首付款打進監(jiān)管戶就行；但如果是要公積金貸款，則也需要在面簽前把首付款打進監(jiān)管戶內(nèi)。

最后提醒一點，進行二手房交易一定要走資金監(jiān)管，這樣才能避免錢房兩空的事情出現(xiàn)。而資金監(jiān)管這種服務(wù)并不是每家中介公司都有，銀行也要看公司資質(zhì)的，小中介基本上都沒有這種服務(wù)。不要為了省一點中介費，而讓幾十上百萬的資金處在更高的風(fēng)險之中。