前兩天我發(fā)了個(gè)帖子，講了大學(xué)城，西永，陶家，雙福，不適合投資，原文如下：

房子買到雙福、珞璜、陶家這些地方叫投資嗎？不好意思，這不叫投資這叫投井，這是做家庭自殺式資產(chǎn)配置。有許多人盲目的認(rèn)為主城價(jià)值一定會(huì)外溢到這些區(qū)域，認(rèn)為科學(xué)城可以帶動(dòng)這些地方，醒醒吧，科學(xué)城現(xiàn)在還是一個(gè)雛型，基礎(chǔ)工程都還在建設(shè)當(dāng)中，要形成科研成果再轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力得需要非常漫長(zhǎng)的等待。以上這幾個(gè)地方，雖然價(jià)格便宜，但遠(yuǎn)離主城區(qū)，雙福到解放碑或者江北至少要1.5個(gè)小時(shí)，到華福路都要40/50分鐘，不是一般的遠(yuǎn)啊，到合川、綦江等區(qū)縣也就這點(diǎn)時(shí)間。這些地方只適合當(dāng)?shù)氐脑∶?，拆遷了，又不能適應(yīng)主城區(qū)的，或者是主城買不起，只能被迫選遠(yuǎn)點(diǎn)的地方的人群。

看了大家的評(píng)論，爭(zhēng)論比較大，可能大家沒有明白我的意思，首先我要說明一下是，重慶的每個(gè)板塊都不錯(cuò)，每一寸土地都是有價(jià)值的，沒有詆毀重慶任何板塊的意思。其次是在重慶這個(gè)高速發(fā)展的快車道上，只要買入都有機(jī)會(huì)，只是個(gè)投資周期性的問題，投資是有成本的，長(zhǎng)線和短線的收益肯定是不一樣的，我提到的那幾個(gè)地方，想短線機(jī)會(huì)不大，長(zhǎng)線還是有機(jī)會(huì)的。重慶本來就是一個(gè)多組團(tuán)多中心的城市，每一個(gè)板塊都有自己的區(qū)域賦能，并且發(fā)展速度很快，發(fā)展?jié)摿σ蚕喈?dāng)巨大。如果是自己住，只要是離自己工作地不遠(yuǎn)，離自己的生活半徑在合理范圍，肯定是選擇價(jià)格便宜、交通便捷、配套齊全、居住舒適的板塊。

大學(xué)城、西永這兩個(gè)地方，發(fā)展很快，科學(xué)城和成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)對(duì)該區(qū)域房?jī)r(jià)拉升作用明顯。特別是4月土拍之后，房?jī)r(jià)上升預(yù)期高漲。重慶向西已經(jīng)成為不可否認(rèn)的事實(shí)。當(dāng)前板塊內(nèi)的房?jī)r(jià)也不便宜了，1.7-2.0的房子比比皆是，二手房掛牌數(shù)量也相當(dāng)巨大。該板塊短期增幅減弱，流通變現(xiàn)能力困難。但長(zhǎng)期來看，還是有上漲空間的，3-5年內(nèi)該區(qū)域的天花板在2.0-2.2左右，投資回報(bào)率一般。房?jī)r(jià)上漲都是輪動(dòng)的，漲到一定價(jià)格就需要時(shí)間筑底，穩(wěn)固才能厚積薄發(fā)。這一個(gè)過程是相當(dāng)漫長(zhǎng)的，可能需要5-10年。

另外陶家、雙福這些地方，離主城相對(duì)較遠(yuǎn)，土地較多，樓面價(jià)便宜，除了配套差一點(diǎn)外，性價(jià)比非常高的。比較適合周邊原住民自住購買。投資的話可能需要的周期比西永、大學(xué)城更久。這種板塊需要主城價(jià)值外溢，需要成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈、科學(xué)城概念輻射，投資到這些板塊至少要10-15年的時(shí)間才能有所收獲。

投資房產(chǎn)講的是什么，是回報(bào)率，是變現(xiàn)速度，是裂變能力。在重慶限售的情況下，3-4年為一個(gè)周期，如果你看好一個(gè)區(qū)域需要10年才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值翻倍，那這個(gè)投資就是不成功的，增幅可能都跑不贏通脹。好的投資項(xiàng)目10年可以裂變2.5次，這就是很多人不知道的TZ邏輯。好東西肯定是有價(jià)值的，投資房產(chǎn)不是要去選擇我喜歡的，而是什么產(chǎn)品能讓我安全、快速實(shí)現(xiàn)利益，我們就選擇什么。投資的邏輯就是這么直接，回報(bào)率是我們唯一在乎的，其次是投資周期、變現(xiàn)能力和裂變能力。